En regardant de plus près les combles je pense que l'on peut récupérér casi 20m2...
...si l'on est pas trop grand.
Le reste, trop bas, restera en grenier/débarras.
Mais avant tout il faut pouvoir marcher :

et isoler le toît ... sans compter de trouver l'endroit pour un accès plus confortable.
Ensuite viendrons murs & vélux.